فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.
فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. بحثی که در عقود لازم مطرح بوده، آن است که آیا مدعی فسخ عقد، حق فسخ دارد یا اینکه باید به عقد ملتزم بماند؟ ماهیت فسخ
با توجه به تعریفی که از فسخ ارایه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود. به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.
مبنای فسخ
مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است:
الف) توافق طرفین
طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثل این که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند. به این حق در اصطلاح خیار شرط گفته می‌شود. همان‌گونه که در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به آن اشاره شده است.بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی، «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»ماده ۴۰۰ این قانون نیز می‌گوید: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است.»
ب) حکم مستقیم قانون
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید: «هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.» همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، «عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.»شرایط فسخ
۱- قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
۲- رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
۳- اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
موارد فسخ معامله
حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:
۱- خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.
۲- یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)
۳- طرفین در معامله مقرر کنند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)
۴- فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)
۵- فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)
۶- در جنس یا عوض آن عیبی باشد. (خیار عیب)
۷- معلوم شود مقداری از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.
همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شرکت)
۸- فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)
۹- مشتری پول جنسی را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسی که خریده است، مثل بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)
۱۰- اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)
۱۱- فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبی که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)
آثار فسخ
اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است. اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدری گران خریده که مردم او را مغبون می‌دانند و به کمی و زیادی آن اهمیت می‌دهند، می‌تواند معامله را به هم بزند.
اختیار بر هم زدن معامله در هنگام غبن
همچنین اگر فروشنده قیمت جنس را نداند یا موقع معامله غفلت کند و جنس را ارزانتر از قیمت آن بفروشد، در صورتی که مردم به مقداری که ارزان فروخته است، اهمیت بدهند و او را مغبون بدانند، می‌تواند معامله را به هم بزند.در معامله بیع شرط، که مثلا جنس هزار تومانی را به هزار تومان یا کمتر می‌فروشند و قرار می‌گذارند که اگر فروشنده تا مدتی معین پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتی که خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش داشته باشند، معامله صحیح است .اگر فروشنده چای اعلا را با چای پَست مخلوط کند و به اسم چای اعلا بفروشد، مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.اگر خریدار بفهمد مالی که گرفته است، عیبی دارد، به عنوان مثال حیوانی را بخرد و سپس بفهمد که یک چشم آن کور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.
وجود عیب پیش از معامله، از موارد فسخ
اگر فروشنده بفهمد در عوضی که گرفته است، عیبی وجود دارد، چنانچه آن عیب پیش از معامله در عوض بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد.اگر بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن مال، عیبی در آن پیدا شود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند، بلا اشکال است.اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد.برای فسخ معامله کافی است که فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممکن نیست، به دیگران اطلاع دهد که معامله را فسخ کرده است.
هر گاه خریدار بعد از خریدن جنس عیب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.
موارد مقدور نبودن فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت
در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است:
۱- موقع خریدن، عیب مال را بداند.
۲- به عیب مال راضی شود.
۳- در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم.
۴- فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم، اما اگر عیبی را معین کند و بگوید که مال را با این عیب می‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگری هم دارد، خریدار می‌تواند برای عیبی که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.موارد امکان دریافت تفاوت قیمت
در سه صورت، اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند اما می‌تواند تفاوت قیمت بگیرد:
۱- بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند، آن گونه که خریداری کرده و تحویل داده شده، باقی نمانده است.
۲- بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط کرده باشد.
۳- بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگری در آن پیدا شود اما اگر حیوان معیوبی را بخرد و پیش از گذشتن سه روز عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، باز هم می‌تواند آن را پس دهد.
همچنین اگر فقط خریدار تا مدتی که حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.برگرفته از: pjorm.mashhad.ir
نمونه رای تایید (تنفیذ) فسخ قرارداد
دادنامه: ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۰۸۸ مورخ: ۱۳۹۳/۰۲/۲۰
رای بدوی
در خصوص دعوای آقای ح.م. به وکالت از آقای ع.ب. به طرفیت آقای ن.ق. به خواسته تایید و تنفیذ فسخ قرارداد به علت عدم انجام تعهد و خسارات دادرسی؛ دادگاه با توجه به اینکه وکیل خواهان علت فسخ قرارداد را عدم پرداخت مابقی ثمن در دفترخانه از ناحیه خوانده دانسته است که در قسمت توضیحات آمده است … مابقی طلب فروشنده مبلغ سی و شش میلیون ریال ۸۹/۸/۲۰ در دفترخانه هنگام انتقال سند به فروشنده پرداخت می گردد و طرفین توافق نمودند چنانچه هر کدام از طرفین نتوانند به تعهدات خود عمل نمایند تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ این قرارداد فسخ و از درجه اعتبار ساقط می باشد … در هر علمی یا فنی هر عبارت یا کلمه دارای بار معنایی خاصی است کلمات فسخ و انفساخ نیز در علم حقوق دارای بار خاصی و آثار خاص خود هستند. بر اساس ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ (به لفظ یا فعلیت دلالت بر آن نماید محقق دانسته است. فلذا بایستی شخصی که حق فسخ به وی داده شده است نسبت به انشاء فسخ اقدام نموده و آن را با یک نشانه خارجی اعم از لفظ یا فعل ظاهر سازد. پس فسخ به اراده طرفین یا شخصی که طرفین فسخ قرارداد را به اراده او واگذار نموده اند واقع می شود. انفساخ گرچه در قانون تعریف نشده است لیکن در دکترین حقوق به فسخ خود به خودی و قهری قرارداد اطلاق می گردد و تفاوت آن با فسخ عدم دخالت ارادی طرفین در فسخ است و فسخ قرارداد (از بین رفتن قرارداد) به یک امر خارجی منوط می گردد. در قرارداد مستند طرفین نیز فسخ قرارداد به عدم انجام تعهد از ناحیه طرفین تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ وابسته شده است که عدم انجام تعهد تا تاریخ خاص یک امر خارجی است و نیازی به اراده طرفین جهت انشاء فسخ و اعلام آن نیست. فلذا با توجه به شرط انفساخ در قرارداد فسخ آن از ناحیه یک طرف عملی نیست که قرارداد به وی این حق را داده باشد تا مورد تایید از ناحیه دادگاه قرار گیرد. فلذا دعوای خواهان را وارد ندانسته و حکم بر بطلان آن صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد.
معاون قضایی و دادرس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی ملارد – ذوالفقاری
رای تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی آقای ع.ب. با وکالت آقای ح.م. نسبت به دادنامه شماره ۳۱۰…۹۲ مورخ ۹۲/۳/۲۷ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی ملارد که به موجب آن حکم بر بطلان خواسته وی دایر بر تایید و فسخ قرارداد مورخ ۸۹/۷/۱۷ صادر شده است وارد و موجه بوده و درخور نقض است زیرا حسب محتویات پرونده طبق قرارداد تنظیمی بین طرفین عقد، مقرر شده است که مابقی طلب فروشنده به مبلغ معین در تاریخ ۸۹/۸/۳۰ در دفتر اسناد رسمی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود و طرفین توافق نموده اند که چنانچه هر کدام از طرفین نتوانند به تعهدات خود عمل کنند تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ این قرارداد فسخ و از درجه اعتبار ساقط است طرفین خواسته اند از شرط طبق ماده ۳۹۹ ق.م. استفاده نمایند بنابراین قصد و رضای طرفین معامله گنجانیدن شرایط فسخ در معامله بوده و این شرط نیز در قرارداد طبق اراده آنان اسقاط نشده است و ذوالخیار نیز مراتب اعلام فسخ قرارداد را به موجب اظهارنامه ارسالی به اطلاع طرف مقابل رسانده است و خریدار نیز از شرط مندرج در قرارداد تخلف کرده است و فروشنده نیز جهت جبران خسارت با طرح دعوای مذکور، راه دیگری جز فسخ قرارداد ندارد بنابراین طرح دعوای تایید فسخ به جای انفساخ مسامحه در تعبیر بوده و الفاظ عقود حمل می شود بر معانی عرفیه، و با توجه به اینکه ثمن معامله در مهلت مقرر پرداخت نشده است لذا با عدم پرداخت آن موجبات انفساخ عقد فراهم گردیده است و نظر به اینکه رای تجدیدنظرخواسته بدون رعایت موازین قانونی و اصول و قواعد دادرسی صادر شده است لذا دادگاه با نقض دادنامه مذکور مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۲ قانون مدنی و ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به تایید فسخ قرارداد صدرالاشاره و پرداخت کلیه خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخواه را صادر و اعلام می دارد این رای قطعی است.
رئیس شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه
پورفلاح – زیوری
برگرفته از دادراه
